Независимая оценка инвестиций в гостиничные номера в РФ
Помогаю частным инвесторам снизить уровень неопределённости при покупке гостиничных номеров и апартаментов — через операционный анализ проекта.
Почему инвестиции в гостиничные апартаменты выглядят привлекательно — и остаются непонятными?
-
Доходность заявлена, но не объяснено, за счёт чего она формируетсяКаковы загрузка и средняя цена размещения? Какая сейчас статистика у конкурентов на этом рынке? Что включено в операционные расходы? -
Операционная схема отеля остаётся «за кадром»Как распредеяются доходы между собственниками разных типов номеров? Кто получает доход от дополнительных услуг комплекса, строительство которого оплачиваете Вы? Кто платит за ремонт и содержание здания? -
Решение приходится принимать в условиях информационного дефицитаКто и как гарантирует доходность? Каковы условия расторжения договора доверительного управления или аренды номера?
Как я помогаю принять взвешенное инвестиционное решение
- Перевожу маркетинговую презентацию проекта в рабочую экономическую модель
- Анализирую операционную модель и логику работы управляющей компании
- Показываю, какие параметры действительно влияют на доходность
- Формирую переговорную позицию для получения более выгодных условий сделки
Я работаю исключительно на стороне частного инвестора.
Я не продаю гостиничные номера и апартаменты, не получаю комиссий от девелоперов и управляющих компаний и не участвую в сделках. Моя задача — дать инвестору объективное понимание экономики проекта и его ограничений.
Без маркетинговых обещаний.
Только логика, цифры и ясное обоснование.
Лаконичный отчет на выходе.
Опыт, на котором основаны мои рекомендации
Этот опыт позволяет мне видеть проект не только глазами покупателя, но и со стороны девелопера и оператора.
- 13лет в гостиничном консалтинге
более 7 лет работы со схемой sale and lease-back (кондо-отели) - 50+проектов кондо-отелей в РФ:
Краснодарский край, Крым, Алтай - 2018 г.Разработка операционной схемы первого в РФ профессионального сетевого кондо-отеля Cosmos Stay Le Rond Sochi
Форматы работы
-
- проверка заявленной доходности
- анализ операционной модели
- структура доходов и расходов
- оценка устойчивости результата
-
- выбор между 2–3 объектами
- сопоставление рисков и экономики
- аргументированный вывод о том, какой проект предпочтителей для ваших целей
-
- разбор конкретного кейса
- ответы на ключевые вопросы
- понимание, что именно вы покупаете как инвестор
Как я оцениваю инвестиции в кондо-отели
- Определяю реалистичную загрузку и ADR (среднюю стоимость номера), учитываю сезонность и структуру спроса
- Формирую прогнозный отчет о прибылях и убытках гостиницы, основанный на реалистичных параметрах работы гостиниц такого типа на конкретном рынке
- Анализирую предлагаемую УК схему распределения доходов и расходов, определяю вашу чистую прибыль и доходность на вкладываемые инвестиции
- Выявляю источники неопределённости и конфликтов интересов
Я провожу due diligence кондо-отелей для принятия взвешенных инвестиционных решений
Мой профессиональный опыт связан с финансовым и операционным анализом гостиничных проектов и работой с девелоперами. В консультациях для частных инвесторов я использую этот опыт, чтобы снизить уровень неопределённости и помочь принять взвешенное инвестиционное решение.
"В инвестициях в гостиничную недвижимость важно понимать, как проект будет работать в реальности, а не только как он выглядит в презентации."
Мои публикации в СМИ
«Новая нефть» гостиничного рынка
"В России набирает популярность новый формат курортных кондо-отелей, работающих под брендами международных гостиничных операторов"
Как частные инвесторы зарабатывают на кондо-отелях в России
"Этот новый для нашей страны продукт способен удвоить капитал инвестора за пять лет"
ООО «Кушман энд Вэйкфилд» сопровождает проект первого кондо-отеля в России от международного оператора Accor Hotels
"Девелоперам интересна концепция, которая позволяет продавать квадратные метры в среднем на 20-40% дороже, чем в аналогичных по уровню и локации жилых комплексах."
В России растет число «климатических туристов»
"Наиболее успешными будут апарт-отели, реализуемые в составе курортных кластеров с набором востребованных объектов досуга и рекреации. А девелоперам стоит пересмотреть подход к планированию, делая ставку не на максимум продаваемых метров, а на баланс между жилыми и общественными зонами, так как для курортных объектов это единственный путь к получению долгосрочной прибыли."
Сервисные апартаменты в России. Перспективы развития для инвестиций.
"Наибольший потенциал формат кондо-отелей имеет:
- в востребованных туристами локациях с нехваткой качественного гостиничного предложения - Московская область, Крым, КавМинВоды;
- в локациях, где создан буст для дальнейшего бурного развития туризма: Архыз, Алтай, Шерегеш, а в последующем – Приморье, Камчатка, Байкал."
Заметное оживление в Крыму в отношении развития туристских территорий
"Доходная стратегия зависит от целей покупателя и может включать и операционную доходность, и капитализацию в момент продажи при достижении рынком и объектом интересного уровня стоимости квадратного метра."
Прежде чем подписывать договор, задайте девелоперу эти 10 конкретных вопросов. Моя статья-чеклист поможет вам отличить профессиональный кондо-отель от рискованной авантюры и сохранить свои инвестиции.
Как я оцениваю инвестиции в кондо-отели
- Определяю реалистичную загрузку и ADR (среднюю стоимость номера), учитываю сезонность и структуру спроса
- Формирую прогнозный отчет о прибылях и убытках гостиницы, основанный на реалистичных параметрах работы гостиниц такого типа на конкретном рынке
- Анализирую предлагаемую УК схему распределения доходов и расходов, определяю вашу чистую прибыль и доходность на вкладываемые инвестиции
- Выявляю источники неопределённости и конфликтов интересов
Рассматриваете покупку
гостиничного номера?
Консультация поможет разобраться в экономике проекта, его ограничениях и рисках — до принятия инвестиционного решения.
Форма обратной связи
Заполните, пожалуйста, чтобы я смогла помочь вам
МОИ КОНТАКТЫ
Все фотографии, тексты и видеоматериалы принадлежат их владельцам и использованы для демонстрации. Пожалуйста, не используйте контент шаблона в коммерческих целях.
